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办公空间:定制化趋势 2022八月办公空间服务发展报告

发布日期:2022/08/31 来源: 本站 阅读量(1


  办公空间:定制化趋势 2022八月办公空间服务发展报告摘要:新项目签约上,大企业定制项目成为重要趋势,预计未来将会有更多相关需求涌现。(报告期2022.7.22-2022.8.23)

  观点指数期内,样本企业WeWork、创富港及优客工场继续向市场供应新项目,主要落地于核心一二线城市,而创富港是供应主力。

  新项目签约上,大企业定制项目成为重要趋势,以梦想加和WeWork为代表的企业凭借定制化服务新增签约或交付项目,未来预计将会有更多的相关需求涌现。

  报告期内,IWG和梦想加均有相关动作。当下,运营方能否满足企业节约成本和提升办公效率的需求,乃至提供创新协助等服务,已成为企业选择办公物业的重要考虑因素。

  租赁市场方面,一二线城市在租办公空间项目工位费与上月基本持平。样本二线城市实现租金的小幅上扬,这类城市也是企业布局的重点。

  新增开业项目上,WeWork中国、创富港以及优客工场均有新项目入市,合计开出10个项目,新增面积超16000平方米(不包括WeWork武汉项目)。其中,创富港开业项目占样本企业总项目数的8成,为月内*大贡献者。

  布局城市上,期内新开业项目主要集中于北京、上海、深圳等一线城市,以及以武汉、杭州为代表的核心二线城市,无三线及以下能级城市的项目开业。且项目以中小体量为主,面积在几百到几千平方米不等。

  因此在项目选址上,办公空间服务企业更为审慎,主要在有较强租赁需求的城市进行扩张。此外,纵观此前数月样本企业开业情况,除非核心区产业园项目外,较少有大体量项目开业。

  优客工场以轻资产平台大然凌一为抓手,月内新增北京科技开发区项目,所在区域的主力产业为机械电子、食品饮料、包装印刷、汽车零部件等,这类核心城市开发区的产业园项目也是今年以来优客工场的重点发展类型。

  梦想加新增签约主要来自为企业总部提供定制服务,分别为麓湖总部定制2万平方米全站式智能场景解决方案,为海珀特广州总部提供从设计到营建的一体化定制服务,以及为北京未来设计园区共享孵化空间提供一体化服务。

  除梦想加新增办公定制签约外,近期优客工场为华为打造的定制项目丽江旗舰办公室也实现了圆满交付。此前5月份,优客工场已成功落地华为北京城市办公室定制项目。

  据观点指数观察,办公空间服务企业提供的定制服务当下较受欢迎,这类企业定制服务优点在于帮助企业提升办公资源的管理效率,并辅助经营决策,为企业节约成本。

  此外,定制业务的收费模式也较为透明,如优客工场收取一定比例服务费,中间涉及的所有环节费用都向合作方公示。

  对规模较大或有较强扩张需求的企业而言,定制办公空间与企业契合度更高,预计未来将涌现更多相关类型的项目需求。

  其它企业也有相关定制业务,如办伴同样为企业提供空间定制,目前操作过的案例包括为快手定制上地NEO、为今日头条定制天使大厦等。

  期内,样本企业也在推进合作和寻求发展新机会,主要思路有两种,一是拓宽现有模式下的应用场景,二是基于自身能力寻找空间打造和改造机会。

  IWG集团在伦敦签订了一项新的灵活办公空间合作协议,计划未来在Tesco超市内设置灵活办公区域,以供灵活办公或混合式办公人士使用。

  观点指数认为,虽然这是在国外的尝试,但也反映出办公空间服务企业在创新业态上的积极发展。实际上,办公空间可涉及的业态非常多元,除传统写字楼外,还可以在酒店、公寓、民宿、剧场、书店、街区等业态中有更多探索。

  此前IWG在酒店方面也有实践,成功与马来西亚盛泰国际、荷兰阿姆斯特丹的莱昂纳多皇家酒店合作了混合业态新建或改造项目。这种方式可以有效利用酒店的多余空间,提高酒店入住率和刺激营业额。相关研究表明,这种模式或能为酒店带来约20%的收入增长。

  不过也需注意到,目前办公空间服务企业的项目仍以传统办公物业为主,其他物业类型更多是创新性尝试,可复制性并不强。此外,这类项目原本的定位和设计和办公物业均有较大差异,在改造过程中需要花费的成本也较大,后续盈利存在不确定性。

  梦想加也与汇龙森中孵高科集团签订战略合作协议,合作方为园区运营企业,在管物业包括自建及托管项目。按照协议,双方将打造“智慧办公+专业空间”的创新型数字化办公园区,并在各自现有存量运营空间中进行资源共享。

  此外,梦想加还与电信资管签订战略合作协议,双方将在商业办公资管领域开展全方位的战略合作,合作内容包含但不仅限于促进行业互动赋能、存量空间去化、客源双向导流、品牌联动、实现办公场景创新项目等。

  这类寻找合作方、对外输出办公运营能力的方式,对梦想加这类办公空间服务企业而言并不少见。据观点指数了解,截至目前,梦想加已为数十家央企及地产下属的资管企业提供专业资管服务,其中包括五矿商管、中交地产、首开集团、龙湖集团等,智能楼宇管理面积超150万平米、空间定制面积超过200万平米。

  当下,寻找并把握合适机遇成为办公空间服务企业的发展重点之一。实际上,随着经济形势变化加之疫情影响,不少企业对于灵活办公空间的需求有所上升。

  但与之相对的是,企业对于办公空间的要求也在提升,运营方能否满足企业节约成本和提升办公效率乃至提供创新协助等需求,成为选择办公物业的重要考虑因素。

  据观点指数统计,重点一二线城市在租办公空间项目的平均工位费水平环比有轻微波动,但幅度控制在-4%至3%之间。

  一二线城市的租金波动分化明显,其中一线城市中下降幅度*大的为上海,降幅超过3%;北京处于相对稳定的状态,降幅不超过1%;广州和深圳的租金则轻微上升。

  二线城市则表现为轻微上升,幅度在1-2%之间,这与二线城市较为活跃的租赁需求不无关系,以成都、武汉为代表的城市正成为国内灵活办公的重要市场。

  从企业近期相关布局也能看出,如创富港和WeWork中国在杭州、武汉等城市有新项目开出。

  其中,创富港项目位于杭州市拱墅区,面积达1289.37平方米,适合初创业团队入驻。

  WeWork位于武汉的企业天地1号社区则搭配了WeWork全新产品线励帷,为目前国内开业项目中首个集Classic WeWork与励帷于一身的项目。

  以WeWork为例,于武汉在租办公空间项目中,不同类型工位的租金均超过市场平均租金水平,即使是租金*低的移动工位,月工位费也接近1000元/工位/月。


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